Immobilien

Ein Grundstück oder eine Immobilie zu erwerben ist eine große Investition, die Sie sicher nicht alle Tage tätigen. Als Käufer wird es daher wichtig sein, dass die Abwicklung keine Risiken birgt und jemand darauf achtet, dass Ihre Interessen angemessen berücksichtigt werden. So wollen Sie den Kaufpreis natürlich erst zahlen, wenn sichergestellt ist, dass der Verkäufer seinerseits die versprochene Leistung erbringt und Sie tatsächlich das unbelastete Eigentum an dem Kaufobjekt erhalten werden. Es geht darum, Vorleistungen zu verhindern. Genau dies stellt Ihre Notarin oder Ihr Notar sicher, indem er den Vollzug des Kaufes für Sie überwacht.

Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht,

• dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
• dass die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist - dadurch wird das Grundbuch "gesperrt", das Grundstück wird für den Käufer "reserviert" -,
• dass die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen,
• dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen steht den Gemeinden bei Grundstückskaufverträgen ein Vorkaufsrecht zu).

Der Notar veranlasst alles, was zur Erfüllung dieser Voraussetzungen erforderlich ist. Sobald die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, teilt er den Vertragsbeteiligten dies mit. Erst dann muss der Kaufpreis gezahlt werden. Aber Vorsicht: Von einer freiwilligen früheren Zahlung ist dringend abzuraten! Ihre Notarin oder Ihr Notar wird Sie bei Bedarf über mögliche anderweitige Gestaltungen beraten.

Damit ist der Zeitpunkt gemeint, zu dem das Grundstück wirtschaftlich auf den Käufer übergeht.

Aufgepasst: Damit sind Sie noch nicht Eigentümer, Ihnen stehen ab sofort aber wirtschaftlich gesehen alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers zu.

Der Käufer darf von diesem Zeitpunkt an das Grundstück in Besitz nehmen, –ihm stehen z.B. Mieteinnahmen zu, er muss aber auch alle Kosten - also z.B. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren - tragen.

In der Regel ist in Ihrem Kaufvertrag bestimmt, dass der wirtschaftliche Übergang mit der Kaufpreiszahlung stattfindet. Will der Käufer den Grundbesitz schon vorher übernehmen, etwa weil er schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen will, wird der Notar den Vertragsparteien Regelungen vorschlagen, die auch den Verkäufer absichern.

Das Eigentum an dem Haus oder dem Grundstück geht erst auf Sie über, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Um den Verkäufer abzusichern, wird die Notarin oder der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zum Grundbuch einreichen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

Für den Verkäufer bedeutet dies die Sicherheit, dass er sein Eigentum erst verliert, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Notar stellt durch diese Vertragsgestaltung sicher, dass auch der Verkäufer keine ungesicherte Vorleistung erbringt.

Die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer hängt regelmäßig von weiteren Voraussetzungen ab. Insbesondere muss der Notar dem Grundbuchamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegen. Diese wird erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Außerdem wollen Sie die im Grundbuch noch eingetragenen Grundschulden und Hypotheken nicht übernehmen. Damit diese gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden können, müssen dem Grundbuchamt alle Löschungsbewilligungen von Banken oder anderen Gläubigern vorliegen. Das alles braucht seine Zeit. Ihre Notarin oder Ihr Notar wird Sie aber stets über den Stand des Vollzugs auf dem Laufenden halten!

Haben Sie sich schon bei Banken Finanzierungsangebote für Ihr Traumhaus eingeholt? Ohne eine solche Kaufpreisfinanzierung kommt man leider selten aus. Und die Banken verlangen natürlich eine Sicherheit: Typische Kreditsicherheiten sind Grundschulden und Hypotheken. Diese werden auch als Grundpfandrechte bezeichnet.

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nimmt der Käufer bei seiner Bank ein solches Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen dem Käufer und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.

Damit die Bank dem Käufer das Darlehen gewährt, verlangt sie Sicherheiten für den Fall, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Der Erwerber eines Grundstücks kann das Grundstück als Sicherheit verwenden, indem er zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek an dem Grundstück bestellt wird. Diese wird in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt.

Die Bestellung einer Grundschuld bedarf der notariellen Form. Hierfür liegen im Regelfall Formulare der Banken vor. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte und ergänzt wichtige weitere Abreden und Vollmachten zur Beantragung der Eintragung beim Grundbuchamt für den Notar.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung - der sogenannten Zweckerklärung - geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, dass der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können. Dabei ist zu beachten, dass die Zweckerklärung in der Regel nicht in der Grundschuldurkunde, sondern direkt mit der Bank vereinbart wird. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozess gegen den Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung durch ein Schuldanerkenntnis mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung: Der Kauf einer Eigentumswohnung weist gegenüber dem Kauf eines Hauses einige Besonderheiten auf. Dabei erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht.

Das Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnungen selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Gartenanteile, Garagen oder Stellplätze (sogenanntes Sondereigentum).

Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen.

Das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt die sogenannte Teilungserklärung. Darin befinden sich individuelle Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung einer Umlage („Hausgeld“) aufgebracht. Deshalb sollte sich der Käufer vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Rückstände bestehen. In jedem Fall sollten Sie auch einen Blick in die Beschlüsse der Eigentümerversammlung werfen um zu prüfen, ob für die nächste Zeit etwa Sonderumlagen oder Investitionen beschlossen wurden, die Sie ebenfalls binden könnten.

Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihre Notarin oder Ihr Notar.